经租公寓特色鲜明发展快,但仍面临严峻考验

2018-04-12 10:05:24来源:解放日报
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白色的落地吊灯圈出柔和的光芒,玻璃窗外是刚刚贴上的“福”字。一群年轻人穿着T  恤、毛衣、运动衫,伸长双腿,惬意地仰倒在错落有致的沙发上谈笑风生。
  这里是上海“魔方公寓”的一角,它是上海通过“代理经租”模式运营存量房源的机构之一。伴随多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进,租房成为人们实现住有所居的重要一环。上海2018年政府工作报告中明确,要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,新增代理经租房源9万套。
  上海每天都在迎接八方来客,在这座超大城市的大街小巷,类似的公寓数量正在不断增长。如何让代理经租机构实现专业化运营?如何保证租客住得更舒心?近日,记者对沪上代理经租市场做了一番探访。
  代理经租存在两种模式
  什么是代理经租?上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来说,原先的租赁市场以自然人出租为主,近年来市场涌现出像魔方、自如、青客这样的代理经租机构,相当于租客和房东之间的“第三方”,与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客。由于代理经租机构具有品牌化、机构化特点,发布的房源真实度较高;还提供相应的房屋管理服务,如保洁、维修等,提升了居住体验和安全性。
  日前,上海住房租赁公共服务平台已上线,截至昨天,推出43707套可出租房源,由代理经租企业运营的房源也被纳入其中。“平台从房源发布、实名认证、合同网签等基本功能入手,引入金融、法律、租金查询等部分公益服务项目。今后,将按照开放、共享的原则,分步实施、逐步完善。”刘纪来表示,平台功能全部建成后,将逐步实现租赁合同网签、备案一体化,从事代理经租的企业,应先到房管部门备案,通过入网认证后才能在租赁平台上从事相关业务。
  记者走访发现,目前,上海代理经租市场主要分为两种运营模式:“集中式”和“分散式”。集中式公寓往往由商业用地、商办用地改造而成,整栋楼宇均用于租赁。运营机构获得物业和土地资源后,按标准对房型和内部配置实行统一装修改造和对外招租。分散式公寓的来源则以自然人房源为主,以房间为单位,零星散步在城市的不同区位。
  “若把集中式公寓比作‘阵地战’,分散式就像‘游击战’。”一位租赁行业从业者说,对于企业而言,选择何种发展模式,还是要根据自身优势决定。拥有酒店、开发背景的创始团队,更适合运营集中式公寓。拥有中介资源的企业,则在开发分散式公寓上占便利。
  集中式的优势在于标准化
  魔方公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区……这些“互联网风”十足的名字,都是沪上集中式公寓的代表。其中,魔方公寓在2009年就进入市场,目前已分布在全国20座主要城市,管理4万间房间。蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等8个城市的市场,房间规模近8万间。V领地青年社区成立于2011年,目前累计运营房源突破1.2万间。
  “标准化、可快速复制的产品模型正是集中式公寓的优势之一。”魔方生活服务集团副总裁金喆说,在魔方公寓,一间普通房间大小在15至25平方米之间,配置床、书桌、洗衣机、卫生间等,在一栋楼宇内,类似的房间约有80余个,各个功能区均按模块设计,通过不同的排列组合形成约10种房间格局。
  为什么公寓设计也要“模块化”?金喆解释,在公寓行业内,几厘米的差距都意味着客户体验的巨大差异。“例如书桌应该距离地面多高,床位悬置在半空还是放在地面上,一旦摸索出客户接受的产品模式,集中式公寓就能实现批量生产。”另一家公寓运营商“V领地”CEO周君强说,为锁定客户群体,他们只提供一个价位的房源,针对月薪6000至1万元的年轻人。
  对于租客而言,集中式公寓的社交属性是吸引力之一。在V领地,记者看到摆放在地上的跑步机和健身器械,这是租客的公共健身房。往前走几步,就是公共客厅,红色的剪纸挂在椅子上,墙上贴着装饰画,桌上散落着零星的邀请函——这是租客在为周末的聚会做准备。在V领地,几乎每周都会举办集体活动,租客们聚在一起看电影、玩桌游,宛如学生时代的宿舍生活,大家的关系更亲密。
  在安全性上,集中式公寓自成社区,统一配置安保设施,门禁处安装“人脸识别”,防止陌生人进入公寓。在人流密集的公共区域内,则有24小时监控系统,一旦出现意外,房屋管家可以在第一时间赶到现场。“每个管家需要管理70多套房源。”金喆说,集中式公寓提高了管理效率,降低了人力资源成本。
 

责编:刘琼

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