北京:高性价比新房涌入年末楼市

2017-12-21 08:16:53来源:北京青年报
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经历了连续半年多的下跌,新房交易量出现了抬头的趋势。伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委公布的数据统计,2017年12月上半月(12月1日至12月15日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签2464套,虽然同比2016年12月上半月仍下降了18.7%,但环比今年11月上半月增长了147.1%,大幅翻番,这也使得12月上半月成为2017年新房成交最集中的半个月。不仅如此,由于几个高性价比的新房项目都选择在12月底开盘,出于网签的滞后性,预计12月整月的新房成交量都很可能出现环比大幅增长。业内专家也坦言,北京楼市在经历了凹形走势后,已经开始走出低谷。

高性价比的新房年末入市

“我的目标就是总价600万的新房,本来以为会等到明年去房山、大兴找这样的项目,没想到四环边居然有这样的低总价小户型项目开盘。”上周末刚刚签约的王先生告诉北京青年报记者,从小在南城长大的他,一直想在周边找个600万左右的新房项目,但找来找去却越找越远,符合要求的大多数是房山或者大兴的新盘。直到两个月前,无意中发现了南四环内的首开住总·熙悦安郡。

据了解,熙悦安郡位于地铁肖村站附近,地处四环以内,由于土地并非招拍挂获得的高价地,因此一期推出的房源具有极高的性价比。所推房源全部为精装修住宅,主力户型为83平方米两居及107平方米三居。最终的入市价格为79000元/平方米,最低总价在600万/套,正好符合王先生的要求。相比之下,邻近的豪宅项目北京金茂府,单价接近10万元/平方米,并且在售的都是200平方米以上的大户型。

低总价小户型的优势,使得首开住总·熙悦安郡在12月17日开盘时获得了不错的销量。据项目开发商透露,首期推出的4号楼,共计208套房源。开盘当天就实现了签约150余套,成交金额达12亿元。这样的成绩在楼市向上走时并不显眼,但在楼市经历了连续多个月的低迷后,却相当于在年底注入了一针强心剂。

无独有偶,龙湖景粼原著也准备在近期加推,主打132平方米的三居室和500平方米的独院项目。其中132平方米的三居室只有50套,据龙湖相关人士透露,单价约在72000元/平方米左右,各种关系户早就提前打好了招呼,不出意外,开盘就将售罄。

之所以如此抢手,主要是由于景粼原著所处的孙河板块以高总价的别墅为主,另外周边的泰禾北京院子等二手房均价也都超过了9万元/平方米,新房、二手房价格的明显倒挂使得景粼原著的洋房备受关注。

业内人士认为,经过了楼市调控和政府限价的制约,新盘价格已经处于重新评估的阶段,加上开发商年底冲刺业绩的压力,顺势推出了不少性价比较高的项目,这些项目的入市也拉高了12月的成交数据。

8万+项目成交量创今年新高

不仅是1000万以内的项目成交明显回升,高总价的豪宅产品,也在年底出现了成交反弹。根据亚豪机构统计数据显示,2017年11月,北京公寓豪宅(成交单价8万元/平方米以上)市场共实现成交202套,成交面积3.78万平方米,环比分别增加26%、31%,同时这一成交量也创造了8万+的历史新高。从成交价格来看,11月北京公寓豪宅市场成交均价为98439元/平方米,环比上月上涨5%。

受到整体政策环境以及供应管制等影响,今年以来北京8万+公寓豪宅市场月度规模一直维持在200套以内,甚至1、6、8三个月成交仅为两位数,而11月也是成交量今年首上200套,并超过去年12月的201套再创历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,这与今年的市场供应格局和调控手段有着直接关系。今年北京三环以内新增940套商品住宅供应,创下自2013年以来近5年新高。自8月份开始,中国玺、昆仑域、中骏天宸等一批内城公寓豪宅项目集中入市,优越的地段条件、成熟的配套资源,以及严格的预售价格管控,使得这些豪宅项目的总价被控制在1500万至2000万左右,低于最初的市场预期,甚至跟周边的二手房价格出现了倒挂,因此这些内城公寓豪宅受到市场的认可。

从未来发展来看,郭毅分析,大户型将在未来几年更加稀缺。日前公布的《北京城市总体规划(2016年—2035年)》规定,未来中心城区新增居住用地将严格受限,在以城市更新改善为主的市场环境下,城区公寓豪宅项目不仅供量趋减,在成本走高和价格管控的背景下,产品品质也难以与当下的豪宅相媲美。郭毅认为,预期的改变,是今年内城豪宅速销局面达成的重要原因。

11月公寓豪宅成交当中,160平方米以上的大户型成交128套占比超半数,200平方米以上的超大户型占比也高达36%。另外,三居、四居户型在8万+公寓豪宅当中占比近九成。

业内认为新房成交已走出低谷

针对新房市场交易量的回暖,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,虽然12月上半月北京新房的网签量达到了全年最高,但同比依旧在下降,这说明市场的整体热度仍然不高。接下来北京将逐步进入春节前的新房市场传统淡季,现在的低温状态应该还会持续一段时间。

但是,1月、12月高,其他各月低的“凹”形走势充分说明,经历下降、触底、企稳之后,今年北京新房市场已经开始从低谷回温,交易量重新上涨。另外,2017年北京已经大幅增加了土地供应,未来随着这些项目的逐步入市,北京新房交易量将有更大的规模,尤其是自住型商品房(共有产权房),2016年供地的大幅减少使得2017年的自住房交易大幅缩减。不过,2017年新增的共有产权房用地已经开始公示审核,2018年共有产权房将迎来新的交易高峰。

胡景晖表示,经历一年的低温和政策调整后,2015年、2016年北京新房市场的豪宅化趋势已经得到了遏制。在现有扩大供应、限地价、限房价、70/90等一系列土地政策的引导下,未来北京的新房供应将整体向中低收入者、中小户型倾斜,供应结构会更加合理。所以,虽然未来北京新房市场将重新回温,但在供需两端各种政策的合力下,市场会更加健康,稳定,回归居住属性将成为市场主题。(李桁)

责编:季冉冉

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